金輝控股赴港IPO:凈負債率達170% 融資成本逐年走高

  近日,金輝控股(集團)有限公司(下稱金輝控股)向香港聯交所提交了招股說明書,正式開啟赴港IPO之路。作為行業TOP40中僅有的兩家尚未上市的企業之一,金輝控股的銷售及營收數據在持續高增長的情況下,利潤增速卻明顯較低,增收不增利的背后是毛利率持續偏低、結算進度較慢、財務費用壓制凈利潤、杠桿率過高以及債務結構不合理等問題亟待解決。

  銷售轉結效率低 合同負債持續堆積

  克而瑞數據顯示,2019年金輝控股全年以888.6億元的銷售規模排名第40,是行業TOP40中僅有的兩家尚未上市的企業之一。

  近幾年,金輝控股的銷售規模加快突破,根據招股書顯示,在2016年、2017年、2018年及2019年三年里,金輝控股全口徑銷售額分別為307.2億元、445.1億元、746.8億元及888.6億元,復合增長率達到42.48%,行業排名從52位穩步進入前40。經營業務的收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元,其中物業開發及銷售業務收入占比達到96.4%,成為公司營收的絕對主力。

  但截止2019年底,由于金輝控股并表的土地儲備占總土地儲備的88.9%,合營及聯營部分占比僅11.1%,因此金輝控股所公布的銷售金額基本上代表了公司并表的銷售數據。但大致按照2年的銷售及竣工結算周期看,2019年259.63億元的收入與2017年445.1億元的銷售存在著明顯差距,公司的周轉率明顯較慢。截止去年底,公司賬面積累的開發中的土儲面積達到1438.74萬平方米,占公司總土地儲備2667.44萬平方米的54%。賬面的合同負債規模由2017年的246.02億元達到2019年566.85億元,三年來符合增長率達到52%,為公司全年營收的1.2倍。

  營收增速近50% 利潤增速僅10%

  金輝的四大產品線,分別為契合城市主力中青年客群的.優步系”、改善型產品線.云著系”、聚焦城市核心地段面向城市高凈值人群的.銘著系”高端住宅,以及城市綜合體.大城系”。2019年,金輝控股主要憑借物業銷售實現營收259.63億元,近幾年復合增長率達到48.5%,但對應的凈利潤只有26.90億元,復合年增長率僅10%。而三年來,其中的投資物業的公允價值重估收益也分別達到3.18億元、6.17億元、4.81億元。

  金輝控股近三年的毛利率則在26%-35%之間,毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元,毛利率從32.2%降至21.8%,凈利潤率則由18.86%下降至10.36%。毛利率下降的主要原因是銷售成本的快速提升,2019年銷售成本達到203億元,較2018年大幅增長82%,明顯超出營收增速。

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